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【典型案例】******法裁判要旨:未办理规划许可证对对私法领域内的商品房买卖合同效力不产生直接影响

裁判要旨
《中华人民共和国城乡规划法》第四十条有关建设单位申请办理建设规划许可证的规定,是行政机关在规范建筑领域内的管理性强制规定,该规定对私法领域内的商品房买卖合同效力不产生直接影响。


中华人民共和国******人民法院
民 事 裁 定 书
(2017)******法民申57号
再审申请人(一审原告、二审上诉人):赵奎。
委托诉讼代理人:梁郭,山东圣和律师事务所律师。
再审申请人(一审原告、二审上诉人):布宪霞。
委托诉讼代理人:梁郭,山东圣和律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审上诉人):微山县弘兴房地产开发有限责任公司,住所地山东省微山县。
法定代表人:李佰模,该公司总经理。
再审申请人赵奎、布宪霞因与被申请人微山县弘兴房地产开发有限责任公司(以下简称弘兴公司)商品房买卖合同纠纷一案,不服山东省高级人民法院(2016)鲁民终168号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。
赵奎、布宪霞申请再审称,(一)有新的证据,足以推翻原判决。弘兴公司于诉讼中提供的建设小区19号商住楼《工程竣工验收备案表》显示,竣工验收的房屋建筑面积为2163.97平方米。而赵奎、布宪霞的委托律师于2016年10月14日到微山县房地产管理部门查询到,弘兴公司于2015年3月3日才提出《房屋所有权初始登记申请书》,当时,建设小区19号商住房屋经测绘建筑面积为2696.55平方米。而房地产管理部门给弘兴公司颁发房权证依据的仍是上述《工程竣工验收备案表》。以上新证据足以证明弘兴公司超规划建设的532.57平方米房屋未经竣工验收和备案。弘兴公司在起诉前和一审庭审结束前未取得《商品房预售许可证》,面积与实际建设相符的《建设工程规划许可证》,弘兴公司在未取得商品房预售许可证明的情况下即签订预售合同转让房屋,在一审法庭辩论终结前所售房屋未经竣工验收合格,故应认定案涉商品房买卖合同无效。
(二)二审判决认定的案件基本事实缺乏证据证明。1.弘兴公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实,采用欺诈的手段同赵奎、布宪霞签订了《商品房买卖合同》,原判决认定该合同有效缺乏证据证明。双方当事人签订《商品房买卖合同》时,弘兴公司自称房屋“五证”等齐全,并出具《商品房买卖合同》告知了合同第四条、第七条约定的“各自提供贷款所需的所有手续,保证手续齐全符合要求”、“出卖人提供办理房产证所需的由出卖方必须提供的所有证件”的内容,故赵奎、布宪霞才于2012年6月13日与其签订了《商品房买卖合同》,购买了建设小区19号楼自北往南一楼的七间和二楼的七间房屋,共计617.53平方米。《商品房买卖合同》签订后,赵奎、布宪霞分期支付了购房款285万元。为办理房贷,赵奎夫妇按合同约定,与弘兴公司持商品房预售许可证复印件到银行办理房贷时,才得知弘兴公司取得的商品房预售许可证,因超规划建设而被撤销。故弘兴公司在签订商品房买卖合同时对赵奎夫妇实施了哄骗、欺诈行为。2.弘兴公司被撤销的商品房预售许可证不能使无效的《商品房买卖合同》转化为有效合同,原判决认定案涉《商品房买卖合同》为有效合同缺乏证据证明。3.《******人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定合同有效”,是指在起诉前取得合法有效的商品房预售许可证明,而不是在起诉前非法取得且事后被撤销的商品房预售许可证明。该司法解释第九条规定:“在订立合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的,应认定合同无效。买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。4.一审法庭辩论终结、庭审结束后,弘兴公司提供了《建设工程规划许可证》作出的时间、编号、附图及附件名称,同一审法庭调查时提供的《建设工程规划许可证》完全一致,仅是建设规模由2163.97平方米变更为2696.54平方米。弘兴公司是于2015年1月30日之后才提出申请变更规划,政府主管部门不可能在2011年8月9日向其颁发建设规模为2696.54平方米的《建设工程规划许可证》,因此该证据是虚假的,不能证明弘兴公司在2015年1月30日申请变更规划前规划部门办理了建设规模为2696.54平方米的《建设工程规划许可证》。5.《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定,商品房预售需具备四个条件,其中第(2)项要求“持有建设工程规划许可证和施工许可证”。《商品房销售管理办法》第七条第三款也明确规定,商品房现售,应当持有建设工程规划许可证。弘兴公司未取得规划许可证超规划建设,应认定其不具备预售和销售商品房的条件,案涉《商品房买卖合同》因此无效。6.弘兴公司在一审法庭辩论终结前及庭审结束前未取得《房屋所有权证》,交付给赵奎、布宪霞的房屋是未经竣工验收和备案的房屋,案涉《商品房买卖合同》无效。
(三)二审判决适用法律错误。出卖人在签订商品房预售合同时未取得商品房预售许可证明,应认定与买受人订立的商品房预售合同无效,这是法律的强制性规定。二审判决认定:“合同签订后,如果预售许可证被撤销,致使出卖人的预售资格丧失,只影响出卖人履约能力,若因此导致预售合同无法继续履行,买受人无法办理房屋权属证书,买受人可以要求出卖人承担违约责任,但不能据此认定商品房买卖合同无效”属适用法律确有错误。根据《******人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定,应判决弘兴公司向赵奎、布宪霞返还已付购房款及利息、并承担赔偿已付购房款一倍的责任,但二审判决并未支持赵奎、布宪霞的该项诉讼请求。
赵奎、布宪霞是依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。
本院经审查认为,(一)二审判决不存在认定案件基本事实错误的问题。本院认为,1.赵奎、布宪霞提供的所谓新证据,不能推翻原判决认定的事实。建设工程的竣工验收是建设工程完工后必经的法定程序。案涉19号商住楼虽原规划面积为2163.97平方米,但实际建设完成后的建筑面积却是2696.55平方米。2013年12月2日的竣工验收应当是针对实体的建筑进行竣工验收,而不可能是仅对《建设工程规划许可证》上记载的面积进行验收,且房屋登记管理部门经实际测绘后为弘兴公司办理了建设小区19号商住楼建筑面积为2696.55平方米的总产权证,一审中弘兴公司对《工程竣工验收备案表》上存在的瑕疵亦进行了补正,故赵奎、布宪霞所提供的证据不能推翻二审判决认定的19号商住楼整体已竣工验收和微山县房管局向弘兴公司颁发建筑面积为2696.55平方米的19号商住楼房产证的事实,其有关新证据足以推翻二审判决的理由不成立。2.案涉合同的效力问题。2012年6月14日双方签订商品房买卖合同时弘兴公司尚未取得商品房预售许可证,此时本案合同的效力处于待定状态,因弘兴公司于2012年7月24日取得了商品房预售许可证,根据《******人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”的规定,此时双方签订的商品房买卖合同具有了法律效力,虽然弘兴公司商品房预售许可证因超规划建设于2014年10月11日被撤销,但这与出卖人自始未取得过商品房预售许可证的情形不同,并不必然导致赵奎、布宪霞与弘兴公司签订的商品房买卖合同又转为无效合同。赵奎、布宪霞实际占有、使用了所购房屋并取得了部分收益等权利,弘兴公司亦在一审审理过程中取得了19号商住楼的大产权证,弘兴公司具备了履行合同的条件,能够实现双方签订合同的目的。因此,二审判决认定案涉合同有效有事实和法律依据,符合诚实信用原则。赵奎、布宪霞有关案涉合同无效的再审申请理由不成立。3.因弘兴公司的欺诈行为致使合同无效的理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定,在签订合同过程中,一方以欺诈行为,致使对方在违背真实意思的情况下订立的合同受害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。只有受欺诈一方向法院或仲裁机构申请撤销,合同才有可能因被撤销而不具有法律效力,故本案中即便弘兴公司在签订合同时存在欺诈行为,因赵奎、布宪霞未曾在法定期间内行使撤销权,合同也应为有效。况且根据《******人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定,以及结合弘兴公司已取得19号商住楼产权证等事实,弘兴公司在签订合同时未取得预售许可证和其预售许可证被撤销的行为不足以构成欺诈。赵奎和布宪霞有关弘兴公司存在欺诈行为进而主张合同无效的申请再审理由亦不成立。4.一审庭审结束后弘兴公司于2015年3月6日获得19号商住楼的房产证,一审法院于2015年6月3日恢复调查程序对双方庭后提交的证据进行质证,该调解笔录记载双方均同意恢复调查程序,故申请人有关一、二审法院采信该证据不当的再审申请理由不成立。
(二)二审判决不存在适用法律错误的问题。本院认为,1.《中华人民共和国城乡规划法》第四十条有关建设单位申请办理建设规划许可证的规定,是行政机关在规范建筑领域内的管理性强制规定,该规定对私法领域内的商品房买卖合同效力不产生直接影响。2.因本案中弘兴公司并非未取得建设工程规划许可证,而是在取得规划许可证之后超规划建设,且在一审审理过程中房产管理部门对超规划面积予以了确认并为弘兴公司办理了房产证。弘兴公司在申请初始登记过程中提交的《建设工程规划许可证》及《工程竣工验收备案表》上存在的瑕疵,不足以推翻建设小区19号商住楼已竣工验收和案涉合同有效的认定。因此赵奎、布宪霞有关本案合同违反法律效力性强制规定的再审理由不成立。综上,赵奎、布宪霞的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的应当进行再审的情形。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《******人民法院关于适用〈中华人民共和国365bet提现多久到帐民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:
驳回赵奎、布宪霞的再审申请。
审 判 长 韩 玫
代理审判员 司 伟
代理审判员 沈丹丹
 
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 李海燕

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